增值稅時代房地產企業(yè)稅收風險管控與操作實務專題

課程目標：

會計視角看合同

票開具與增值稅納稅時點

車位、裝修、成本分攤精講

專家現場預留時間與學員互動答疑，解答學員疑難涉稅問題

培訓對象：

各房地產企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、

財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

培訓時間：

2天

課程大綱：

一節(jié)：營改增前后稅收風險差異分析

一．收入

1．銷售精裝房、買一送一稅收風險分析

2．以老帶新、零首付稅收風險分析

3．不同代理銷售模式稅收風險分析（買斷、溢價分成、超價提成等）

4．還本銷售、產權式酒店銷售模式稅收風險分析

5．準確理解“價外費用”（違約金），實現無風險

6．土地差額計算增值稅收入金額確認

7．**廣德發(fā)案件解讀銷售價格偏低

二．成本

1．招拍掛取得土地增值稅的扣除

2．股權收購名義取得土地各稅種風險分析

3．拆遷補償費做帳憑證、差額計稅分析

4．以房換地（以地換房）計征流轉稅風險

5．代建道路、配建經適房等土地成本的確認

6．投資方式拿地增值稅處理及風險分析

7．不同形式土地返還款稅收風險分析

8．集團拿地、成員企業(yè)開發(fā)土地成本確認

三．費用、稅金

1．成本差如何會計處理，風險如何把控

2．項目部直接發(fā)生費用（招待費、會議費、車輛費、差旅費、社保、物業(yè)等）

稅收風險分析

3．不同融資方式資金成本確認的風險（金融機構融資、非金融機構融資、轉貸、

委托貸錢、明股實債等）

4．印花稅計稅依據以及歸集科目的風險

5．城鎮(zhèn)土地使用稅起止時點以及計算

6．注冊地與項目地不同引發(fā)城建稅差異分析

7．城建稅在損益表列式方式不同對其他稅種的影響

8．營改增接口企業(yè)所得稅的計算方法調整深度分析

9．舊房界定標準不同對增值稅和土地增值稅的影響

10．土地增值稅預繳計稅依據的改變是否方便了納稅人

11．營改增對土地增值稅清算影響深度分析

第二節(jié)：營改增后會計核算暨風險管控

1．營改增后房企會計核算科目變化

2．增值稅在會計報表的列式

3．增值稅納稅義務發(fā)生時點和收入確認時點差異分析

4．房企增值稅特殊（全程）會計處理解讀

5．“項目”核算標準不同對增值稅和土地增值稅的影響

6．如何準確計算不得抵扣進項

7．預繳增值稅抵扣應交增值稅方法解析

8．拆遷還建方式會計處理不同引發(fā)稅收風險的不同（**新老項目、全流程的

會計核算，解析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的營改增前后變化，票

開具等問題）

第三節(jié)：會計視角看合同

1．合同決定稅收觀點解讀

2．清包工合同簽署要點分析

3．甲供工程合同簽署要點分析

4．水電費抵頂工程款風險掌控

5．掛合同“三流不一致” 風險分析

6．六種合作建房方式不同導致稅收風險不同

7．以租代建方式合作開發(fā)合同稅收風險分析

8．售后回租合同如何有效減輕稅負

9．如何辨識“自產貨物”，簽署合同應該注意事項

10．不含稅價格臨界對合同價款的影響

第四節(jié)：票開具與增值稅納稅時點

1．房企增值稅納稅義務發(fā)生時間與其他企業(yè)的異同

2．開具票對增值稅納稅義務發(fā)生時點的影響

3．開具票未確認收入前增值稅申報表如何填報

4．開具票與確認收入之間的關系

5．土地差額計算增值稅票開具注意事項

6．如何準確理解“合法有效憑證”

7．虛開票典型手法分析，解析虛開票的嚴重后果

8．超范圍開具票是否為虛開

9．加油卡、ETC、預付卡注意事項

10．營改增涉稅事項票開具注意事項

第五節(jié)：車位、裝修、成本分攤精講

1．銷售毛坯房與精裝房的利與弊

2．軟裝與硬裝的不同影響稅負變化

3．不同形式售樓部的會計處理與稅收風險分析

4．人防車位的歸屬以及稅收風險分析

5．無產權車位收入確認以及成本扣除

6．占地面積法計算的首步很重要

7．建筑面積法下，會計成本與計稅成本的差異深度分析

8．層高系數法計算注意事項

9．成本的哪些內容適用預算造價法

10．直接成本法數據的采集以及分攤

第六節(jié)：專家現場預留時間與學員互動答疑，解答學員疑難涉稅問題。