房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》必做習(xí)題10

1.市場(chǎng)法的基本原理

1.1市場(chǎng)法的概念

市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

1.2市場(chǎng)法的理論依據(jù)

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

1.3市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件

市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。而對(duì)于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等；

2.市場(chǎng)法的操作步驟

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。

2.1搜集大量交易實(shí)例的必要性

運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例（一些不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無(wú)效的）。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能評(píng)估出客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。所以，首先應(yīng)盡可能地搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

2.2搜集交易實(shí)例的途徑

搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個(gè)：

（1）查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。（2）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、促使交易達(dá)成的經(jīng)紀(jì)人、律師、財(cái)務(wù)人員、銀行有關(guān)人員等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。（3）與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料。（4）查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。（5）參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。（6）同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。

2.3搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性

搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般應(yīng)包括：①交易雙方的基本情況和交易目的；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等；③成交日期；④成交價(jià)格；⑤付款方式；⑥交易情況。

為避免在搜集交易實(shí)例時(shí)遺漏重要的內(nèi)容并保證所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化，最好事先將房地產(chǎn)分為不同的類型，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，針對(duì)這些不同類型的房地產(chǎn)，將所要搜集的內(nèi)容制作成統(tǒng)一的表格。

2.4建立交易實(shí)例庫(kù)

建立交易實(shí)例庫(kù)的最簡(jiǎn)單做法，是將搜集交易實(shí)例時(shí)填寫好的“交易實(shí)例調(diào)查表”及有關(guān)資料（如照片等），以交易實(shí)例卡片或檔案袋的形式，一個(gè)交易實(shí)例一張卡片或一個(gè)檔案袋，分門別類保存起來(lái)。有條件的，可以開(kāi)發(fā)有關(guān)的計(jì)算機(jī)軟件，將所搜集到的交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)中。

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