程造價(jià)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都固定于一定地點(diǎn)與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設(shè)用地而支付的費(fèi)用，這就是建設(shè)用地費(fèi)。它是指為獲得工程項(xiàng)目建設(shè)土地的使用權(quán)而在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括通過劃撥方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)，或者通過土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。

(一)建設(shè)用地取得的基本方式

建設(shè)用地的取得，實(shí)質(zhì)是依法獲取國(guó)有土地的使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國(guó)有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：一是出讓方式，二是劃撥方式。建設(shè)土地取得的其他方式還包括租賃和轉(zhuǎn)讓方式。

1.通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1)居住用地70年。

2)工業(yè)用地50年。

3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。

4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

5)綜合或者其他用地50年。

通過出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式：一是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競(jìng)爭(zhēng)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。

(1)通過競(jìng)爭(zhēng)出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。

具體的競(jìng)爭(zhēng)方式又包括三種：投標(biāo)、競(jìng)拍和掛牌。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，工業(yè)(包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

(2)通過協(xié)議出讓方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。

按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓底價(jià)不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價(jià)。

2.通過劃撥方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)

國(guó)有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。國(guó)家對(duì)劃撥用地有著嚴(yán)格的規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。

4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。

(二)建設(shè)用地取得的費(fèi)用

建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征地補(bǔ)償費(fèi)用或?qū)υ玫貑挝换騻€(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;若通過市場(chǎng)機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費(fèi)用，還須向土地所有者支付有償使用費(fèi)，即土地出讓金。

1.征地補(bǔ)償費(fèi)用

建設(shè)征用土地費(fèi)用由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

(1)土地補(bǔ)償費(fèi)。

土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

(2)青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。

青苗補(bǔ)償費(fèi)是因征地時(shí)對(duì)其正在生長(zhǎng)的農(nóng)作物受到損害而作出的一種賠償。在農(nóng)村實(shí)行承包責(zé)任制后，農(nóng)民自行承包土地的青苗補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)付給本人，屬于集體種植的青苗補(bǔ)償費(fèi)可納入當(dāng)年集體收益。凡在協(xié)商征地方案后搶種的農(nóng)作物、樹木等，一律不予補(bǔ)償。地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設(shè)施、林木等地面建筑物、構(gòu)筑物、附著物等。視協(xié)商征地方案前地上附著物價(jià)值與折舊情況確定，應(yīng)根據(jù)“拆什么，補(bǔ)什么;拆多少，補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則確定。如附著物產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人，則該項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)付給個(gè)人。地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。