發(fā)布時間： 2016年03月22日
一、綜述：
1、問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術路線，方法運用過程中應注意的問題（如參數(shù)應選取客觀值，計算折舊時應用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。
2、單選：考適用法律、適用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。
3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應用，估價方法掌握。
4、改錯：考估價方法在應用中的難點。
第一節(jié)：問答及單選題:
問答題答題技巧：
1、解決的辦法是：仔細研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問題。
2、另外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)量上也要有個底。
3、條理清楚，論點突出，明顯
4、結(jié)構(gòu)清晰：
一、 房地產(chǎn)估價的技術路線：
確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。
1、什么是技術路線？路線的三個方面
① 價格內(nèi)涵，由目的確定
② 估價思路，由原則原理確定
2、技術路線與估價要求事項的關系？
①與估價方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術路線（p6）
②與估價對象：估價技術路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。
③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標準及估價方法均有影響。
a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關系。
b、不同類型房地產(chǎn)適用不同的估價方法，有不同技術路線。
c、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳 利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
④與估價時點：估價結(jié)論具有很強的時間相關性和時效性。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。
⑤與估價原則：技術路線反映價格形成過程，估價原則體現(xiàn)了價格形成原理，因而制定路線要遵守估價原則。
⑥以上各項在確定技術路線時要全面考慮相關事項。
3、估價路線的確定過程：
① 確定估價的基本事項（對象、目的、時點）；
② 確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；
③ 選擇適宜方法、途徑
④ 方法應用要點或者需要特殊處理的地方
二、價格解釋對價格有爭議、疑惑
[（對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？從因素入手]
① 目的不同，價格類型不同；
② 時點不同，價格不同。（動態(tài)價格）市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化期限、成新、房地產(chǎn)狀況；
③ 交易狀況是否變化權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同；
④ 估價原則是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑〉；
⑤ 估價方法兩個機構(gòu)評估，不同方法產(chǎn)生價格差異〉
三、 資料的搜集。
資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關系不同，要有針對性）
1、 一般資料：
（1） 項目的有關資料：①估價目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項目有關文件。
（2） 估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
（3） 估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
（4） 估價對象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。 （5） 相關法律、法規(guī)、政策。
2、 不同估價方法應收集的主要資料（四章ｐ191）
（1） 市場法：① 交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關技術資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開發(fā)和房屋建設方面的資料。③ 管理費用方面的資料。④ 利息率、利潤率、稅費等標準方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購建價格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收的資料。② 估價對象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報酬率方面的資料。
（4） 假設開發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。② 同類房地產(chǎn)市場售價。③ 同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用。④ 同類項目開發(fā)利潤或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關資料。
第二節(jié)估價報告指錯
一、答題技巧
1、指錯題指出的錯誤根本不只13處，……這樣的情況下應該如何取舍？“
這是因為錯誤的嚴重程度不一樣，有些錯誤是因為前面錯了引起的連鎖錯誤，有些是次要的錯誤，你要把自己覺得有把握的錯誤寫在前面，否則，13個錯誤寫完了，后面你再寫得多也沒分！
2、揣摩評卷人的心理
3、先理草稿，再答題
二、答題思路
（一） 閱讀報告：1、先了解估價基本事項。2、了解價值定義。3、了解方法技術思路。4、看估價依據(jù)全不全，假設限制條件，特殊說明。5、測算過程。6、估價結(jié)果
（二） 錯誤類型
1、不全面。①缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設限制條件；③估價依據(jù)、基準地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；④估價結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術語不規(guī)范；② 表達方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)、資本化率取值）；(2)推理說明不充分。① 時間修正未說明市場狀況分析。② 比準價格的未說明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報告與技術報告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準地價、比較法中的年期修正、資本化率）；③報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應；④前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；⑤推理說明與結(jié)論不一致。
5、 不正確。①每一項描述不正確（評估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術路線不正確（公式、價值內(nèi)涵、時點、形成過程）
（三） 常見錯誤
一、報告書不完整（共8項內(nèi)容） 封面 目錄 致委托方函：
時點、對象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章 估價師聲明 估價假設和限制條件
① 說明不全（評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設……）；
② 他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。
6. 估價結(jié)果報告
7. 估價技術報告
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