2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)講義：房地產(chǎn)的特性

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)講義：房地產(chǎn)的特性

一、不可移動(dòng)

不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

土地上的土壤、砂石等雖然可以移動(dòng)、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動(dòng)。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動(dòng)。有時(shí)為了道路建設(shè)和古建筑保護(hù)等，需要對(duì)建筑物實(shí)施整體平移。例如，因城市道路擴(kuò)建需要，廣西壯族自治區(qū)一級(jí)保護(hù)文物“英國領(lǐng)事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動(dòng)的情況很少見，被移動(dòng)的建筑物

數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動(dòng)的耗費(fèi)很大，往往是不得已而為之，移動(dòng)的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或還原成了建筑材料。

由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場所（如市中心）的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同的房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時(shí)值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常是隨著城市建設(shè)和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設(shè)和發(fā)展變化較大較快的情況下。

二、獨(dú)一無二

獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠生產(chǎn)出來的汽車、電視機(jī)等產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，如同沒有兩個(gè)完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢(shì)、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場上難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受個(gè)別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產(chǎn)交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對(duì)象實(shí)地觀察、感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也必須到估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘。

值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨(dú)一無二特性，但一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則（見本書第五章第五節(jié)）及估價(jià)方法之一的市場法（見本書第六章）正是基于這一點(diǎn)。

三、壽命長久

壽命長久特性也稱為耐久性，對(duì)土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。土地雖然可能發(fā)生塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標(biāo)明的場所、作為空間是永存的。實(shí)際上，只要對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)，土地的生產(chǎn)力或利用價(jià)值一般不會(huì)喪失，能夠一次又一次地被反復(fù)利用。而其他物品，不論如何保護(hù)，只要被使用就會(huì)發(fā)生磨損，經(jīng)過一定期限或較長時(shí)間的使用之后，最終會(huì)報(bào)廢，喪失使用價(jià)值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。

由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖然申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要的意義，如坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。另外，對(duì)耕地來說，如果采用一種會(huì)破壞土壤肥力的方式耕作，或者不注意環(huán)境保護(hù)，土地在某種意義上也有“毀滅”的可能。

四、供給有限

土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性稱為有限性、不可再生性、不增性。但對(duì)狹義的土地 （可用的陸地）來講，如果地價(jià)高到一定程度，可以吸引人們移山填海或者將荒漠改造為良田，從而“制造”出可用的土地。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有大量填海造地的實(shí)例，如日本的關(guān)西機(jī)場就是用填海的方式建成的。但即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對(duì)于現(xiàn)存的土地?cái)?shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是位置較好的土地供給有限，導(dǎo)致了建筑物特別是位置較好的建筑物的數(shù)量也是有限的。

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