房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃技巧有哪些

一、利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，存在下列情形之一的，免征土地增值稅：①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的;②因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的條件是：①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;②增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%;③增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%;④增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可通過適當(dāng)控制出售價(jià)格以避免繳納土地增值稅。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：①取得土地使用權(quán)所支付的金額;②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。這里的“其他扣除項(xiàng)目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%。下面舉例說明。

二、利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小按照相應(yīng)的稅率累進(jìn)計(jì)算的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使企業(yè)適用較低的稅率，從而達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息費(fèi)用的計(jì)算，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行納稅籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以做不同選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則可以計(jì)算分?jǐn)偟睦⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除;反之，如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則可以不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

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