?？谝患?jí)造價(jià)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

　　(六)土地增值稅

　　1.納稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額(相應(yīng)取得收入的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人，2010)

　　2.計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額

　　3.稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除項(xiàng)目6項(xiàng)(2011)

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額;2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

　　3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　5)其他扣除項(xiàng)目;6)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　?、诎磭?guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

　　2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三項(xiàng)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除(2012)。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除

　　5)其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除。

　　4.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率(重點(diǎn)難點(diǎn))。具體稅率見(jiàn)表5.3.3

　　應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)：土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額