造價(jià)師培訓(xùn)講師陳紅潮

(三)城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加

1.城市維護(hù)建設(shè)稅，三檔差別比例稅率：①納稅人所在地區(qū)為市區(qū)的，稅率為7%;②納稅人所在地區(qū)為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;③納稅人所在地區(qū)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

計(jì)算公式：應(yīng)納稅額一實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額之和×適用稅率

2.教育費(fèi)附加

1)稅率：3%。

2)應(yīng)納稅額計(jì)算。

應(yīng)納稅額=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額之和×征收

3)地方教育附加：2%。

(四)房產(chǎn)稅

1.納稅人：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人

(1)產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家，經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體，經(jīng)營(yíng)管理單位集體單位納稅。

(2)產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

(3)產(chǎn)權(quán)未定或糾紛，房產(chǎn)代管人或者使用人納稅

(4)無(wú)租使用的，使用人代繳

(5)不含外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)人經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)

2.納稅對(duì)象：房產(chǎn)，含房屋不可分割的附屬配套設(shè)施，不含獨(dú)立構(gòu)筑物(如水塔、圍墻等)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

(五)城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅對(duì)象：包括在市縣鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)有和集體所有土地。但不包括農(nóng)村土地。

2.計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際占用的土地面積(㎡)，其確定：測(cè)定的土地面積、證書(shū)確認(rèn)的土地面積、申報(bào)土地面積

3.定額稅率標(biāo)準(zhǔn)為：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。

全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(㎡)×適用稅額

(六)土地增值稅

1.納稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額(相應(yīng)取得收入的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人，2010)

2.計(jì)稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額

3.稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除項(xiàng)目6項(xiàng)(2011)

1)取得土地使用權(quán)支付的金額;2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

5)其他扣除項(xiàng)目;6)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價(jià)款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

②按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三項(xiàng)費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)扣除(2012)。

4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除

5)其他扣除項(xiàng)目。對(duì)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除。

4.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率(重點(diǎn)難點(diǎn))。具體稅率見(jiàn)表5.3.3

應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)：土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

習(xí)題：下列關(guān)于土地增值稅的說(shuō)法中，正確的是()。

A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓，出讓方應(yīng)交土地增值稅

B.國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交土地增值稅

C.房屋買賣，雙方不交土地增值稅

D.單位之間交換房地產(chǎn)，雙方不交土地增值稅

答案：B

(七)契稅

納稅對(duì)象：在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈(zèng)予、交換。

計(jì)稅依據(jù)：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格

契稅的計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。依不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價(jià)方法不同，契稅計(jì)稅依據(jù)有以下幾種情況：

(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);

(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;

(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù);

(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益;

(5)房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

1)采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅;

2)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;

如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅實(shí)行3%-5%的幅度稅率。

(八)進(jìn)口關(guān)稅計(jì)稅依據(jù)：進(jìn)出口貨物的完稅價(jià)格