工程造價培訓時間

(三)城市維護建設稅與教育費附加

1.城市維護建設稅，三檔差別比例稅率：①納稅人所在地區(qū)為市區(qū)的，稅率為7%;②納稅人所在地區(qū)為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;③納稅人所在地區(qū)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

計算公式：應納稅額一實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額之和×適用稅率

2.教育費附加

1)稅率：3%。

2)應納稅額計算。

應納稅額=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額之和×征收

3)地方教育附加：2%。

(四)房產稅

1.納稅人：房屋的產權所有人

(1)產權屬國家，經營管理單位納稅;產權屬集體，經營管理單位集體單位納稅。

(2)產權出典的，由承典人納稅。

(3)產權未定或糾紛，房產代管人或者使用人納稅

(4)無租使用的，使用人代繳

(5)不含外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國人經營房產

2.納稅對象：房產，含房屋不可分割的附屬配套設施，不含獨立構筑物(如水塔、圍墻等)。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

(五)城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅對象：包括在市縣鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國有和集體所有土地。但不包括農村土地。

2.計稅依據：實際占用的土地面積(㎡)，其確定：測定的土地面積、證書確認的土地面積、申報土地面積

3.定額稅率標準為：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。

全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(㎡)×適用稅額

(六)土地增值稅

1.納稅對象：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額(相應取得收入的單位和個人為納稅義務人，2010)

2.計稅依據：轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額

3.稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除項目6項(2011)

1)取得土地使用權支付的金額;2)房地產開發(fā)成本;

3)房地產開發(fā)費用;4)與轉讓房地產有關的稅金;

5)其他扣除項目;6)舊房及建筑物的評估價格。

1)取得土地使用權支付的金額：

①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

2)房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

3)房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據實扣除，應按標準扣除(2012)。

4)與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除

5)其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除。

4.土地增值稅實行四級超率累進稅率(重點難點)。具體稅率見表5.3.3

應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數：土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額

習題：下列關于土地增值稅的說法中，正確的是()。

A.國有土地使用權出讓，出讓方應交土地增值稅

B.國有土地使用權轉讓，轉讓方應交土地增值稅

C.房屋買賣，雙方不交土地增值稅

D.單位之間交換房地產，雙方不交土地增值稅

答案：B

(七)契稅

納稅對象：在境內轉移土地、房屋權屬的行為。包括：國有土地使用權出讓、轉讓，房屋買賣、贈予、交換。

計稅依據：不動產的價格

契稅的計稅依據是不動產的價格。依不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：

(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據;

(2)土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;

(3)土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據;

(4)以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益;

(5)房屋附屬設施征收契稅的依據：

1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅;

2)承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;

如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅實行3%-5%的幅度稅率。

(八)進口關稅計稅依據：進出口貨物的完稅價格