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(三)城市維護建設稅與教育費附加

1.城市維護建設稅，三檔差別比例稅率：①納稅人所在地區(qū)為市區(qū)的，稅率為7%;②納稅人所在地區(qū)為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%;③納稅人所在地區(qū)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

計算公式：應納稅額一實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額之和×適用稅率

2.教育費附加

1)稅率：3%。

2)應納稅額計算。

應納稅額=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額之和×征收

3)地方教育附加：2%。

(四)房產(chǎn)稅

1.納稅人：房屋的產(chǎn)權(quán)所有人

(1)產(chǎn)權(quán)屬國家，經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體，經(jīng)營管理單位集體單位納稅。

(2)產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。

(3)產(chǎn)權(quán)未定或糾紛，房產(chǎn)代管人或者使用人納稅

(4)無租使用的，使用人代繳

(5)不含外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國人經(jīng)營房產(chǎn)

2.納稅對象：房產(chǎn)，含房屋不可分割的附屬配套設施，不含獨立構(gòu)筑物(如水塔、圍墻等)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

(五)城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅對象：包括在市縣鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國有和集體所有土地。但不包括農(nóng)村土地。

2.計稅依據(jù)：實際占用的土地面積(㎡)，其確定：測定的土地面積、證書確認的土地面積、申報土地面積

3.定額稅率標準為：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。

全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(㎡)×適用稅額

(六)土地增值稅

1.納稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額(相應取得收入的單位和個人為納稅義務人，2010)

2.計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額

3.稅法準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除項目6項(2011)

1)取得土地使用權(quán)支付的金額;2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;

5)其他扣除項目;6)舊房及建筑物的評估價格。

1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據(jù)實扣除，應按標準扣除(2012)。

4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除

5)其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除。

4.土地增值稅實行四級超率累進稅率(重點難點)。具體稅率見表5.3.3

應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)：土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額

習題：下列關于土地增值稅的說法中，正確的是()。

A.國有土地使用權(quán)出讓，出讓方應交土地增值稅

B.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方應交土地增值稅

C.房屋買賣，雙方不交土地增值稅

D.單位之間交換房地產(chǎn)，雙方不交土地增值稅

答案：B

(七)契稅

納稅對象：在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為。包括：國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋買賣、贈予、交換。

計稅依據(jù)：不動產(chǎn)的價格

契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：

(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);

(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;

(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù);

(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益;

(5)房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)：

1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅;

2)承受的房屋附屬設施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;

如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅實行3%-5%的幅度稅率。

(八)進口關稅計稅依據(jù)：進出口貨物的完稅價格