長沙造價工程師培訓

任何一個建設項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設用地而支付的費用，這就是建設用地費。它是指為獲得工程項目建設土地的使用權而在建設期內發(fā)生的各項費用，包括通過劃撥方式取得土地使用權而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權出讓方式取得土地使用權而支付的土地使用權出讓金。

(一)建設用地取得的基本方式

建設用地的取得，實質是依法獲取國有土地的使用權。根據(jù)我國《房地產管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權的基本方式有兩種：一是出讓方式，二是劃撥方式。建設土地取得的其他方式還包括租賃和轉讓方式。

1.通過出讓方式獲取國有土地使用權

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

1)居住用地70年。

2)工業(yè)用地50年。

3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。

4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

5)綜合或者其他用地50年。

通過出讓方式獲取國有土地使用權又可以分成兩種具體方式：一是通過招標、拍賣、掛牌等競爭出讓方式獲取國有土地使用權，二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權。

(1)通過競爭出讓方式獲取國有土地使用權。

具體的競爭方式又包括三種：投標、競拍和掛牌。按照國家相關規(guī)定，工業(yè)(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓;上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

(2)通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權。

按照國家相關規(guī)定，出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓

金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。

2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權

國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。國家對劃撥用地有著嚴格的規(guī)定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：

1)國家機關用地和軍事用地。

2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。

3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。

4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

依法以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。因企業(yè)改制、土地使用權轉讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

(二)建設用地取得的費用

建設用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用;若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

1.征地補償費用

建設征用土地費用由以下幾個部分構成：

(1)土地補償費。

土地補償費是對農村集體經濟組織因土地被征用而造成的經濟損失的一種補償。征用耕地的補償費，為該耕地被征前三年平均年產值的6～10倍。征用其他土地的補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償費標準規(guī)定。土地補償費歸農村集體經濟組織所有。

(2)青苗補償費和地上附著物補償費。

青苗補償費是因征地時對其正在生長的農作物受到損害而作出的一種賠償。在農村實行承包責任制后，農民自行承包土地的青苗補償費應付給本人，屬于集體種植的青苗補償費可納入當年集體收益。凡在協(xié)商征地方案后搶種的農作物、樹木等，一律不予補償。地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設施、林木等地面建筑物、構筑物、附著物等。視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定，應根據(jù)“拆什么，補什么;拆多少，補多少，不低于原來水平”的原則確定。如附著物產權屬個人，則該項補助費付給個人。地上附著物的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。