2025房地產(chǎn)估價師培訓(xùn)班

房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點

一、房地產(chǎn)不可移動的特性

不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。

由于不可移動，每宗房地產(chǎn)與主要場所(如市中心)的距離、對外交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產(chǎn)的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。這是因為環(huán)境景觀狀況、對外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置，而這些通常隨著城市建設(shè)與發(fā)展等而發(fā)生變化。

房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫?、政策、社會?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。因此，我們無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去，從而房地產(chǎn)市場一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般可視為一個城市是一個市場)，其供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至是反向的。

二、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?

①按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?

某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/總建筑面積×該部分的建筑面積。

某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積。

②按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?

某部分享有的地價數(shù)額=土地總價值/房地總價值×該部分的房地價值。

某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值。

③按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?

某部分占有的土地份額=該部分的房地價值—該部分的建筑物價值/房地總價值—建筑物總價值。

某部分享有的地價數(shù)額=該部分占有的土地份額×土地總價值=該部分的房地價值一該部分的建筑物價值。

地價=地租/利息率

地租量=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格—農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本—土地上投入資本的利息—農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。