房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上課堂

　　9.維護情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

　　房地產(chǎn)權益因素：

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實際上就擁有了一定范圍內的空間。但擁有者在該空間范圍內并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來自建筑技術(包括建筑施工技術、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟實力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因為房地產(chǎn)是構成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會影響周圍和社會公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對其價值有很大的影響。進行房地產(chǎn)估價，應調查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內容和程度，只有這樣才能評估出正確的價值。對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：①房地產(chǎn)權利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關系的限制。

　　(一)房地產(chǎn)權利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權利是所有權還是使用權、地役權、抵押權、租賃權，以及這些權利是否完整、清晰等，價值會有很大的差異。以地役權為例，對供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。

　　(二)房地產(chǎn)使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉為建設用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　(三)相鄰關系的限制

　　相鄰關系是指房地產(chǎn)的相鄰權利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T，相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權利和義務關系。特別是從義務方面來看，相鄰關系是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制，因此相鄰關系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。