仁和會(huì)計(jì)

杭州臨平中級(jí)會(huì)計(jì)培訓(xùn)學(xué)校

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城（鎮(zhèn)）住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期較長，少則數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，預(yù)售不等于銷售成立，隨著房產(chǎn)的交付使用和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移才算銷售成立。由于經(jīng)營周期長，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了制造假賬的條件，現(xiàn)謹(jǐn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅的常用手法及實(shí)施稅收稽查方法作一些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較為常見的幾種手法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

1.違規(guī)開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票隱瞞銷售收入。

房地產(chǎn)銷售發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但在實(shí)際工作中，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不按發(fā)票管理規(guī)定管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和管理過程中有很多發(fā)明創(chuàng)造，主要表現(xiàn)在開“大頭小尾”票，或真票假開、假票真開（利用購房者對(duì)發(fā)票知識(shí)的欠缺，用自印發(fā)票偷梁換柱），這樣便給企業(yè)偷稅漏稅留有余地。

2.**調(diào)整入賬時(shí)間，延期繳納稅款。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)收款或定金后，不按時(shí)入賬和申報(bào)繳納稅款，從而達(dá)到延期繳納稅款的目的。

3.將收入長期掛應(yīng)收賬款，延遲納稅義務(wù)時(shí)間。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品進(jìn)行控制。（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)。（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在房產(chǎn)移送使用后，確認(rèn)銷售收入。但實(shí)際上，有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)的銷售收入長期掛應(yīng)收賬款，從而延遲納稅義務(wù)時(shí)間。

4.在捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房直接在“營業(yè)外支出”科目列支，從而少計(jì)稅款。

二、房地產(chǎn)開發(fā)稅收稽查策略與方法

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種作假進(jìn)行偷漏稅的方法和手段，我們?cè)趯?shí)施稅收稽查工作時(shí)，可以有針對(duì)地進(jìn)行稅收稽查。

1.對(duì)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理開具上不隱瞞銷售收入問題的稅收稽查。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入為手段。我們?cè)趯?shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以**分析性復(fù)核程序來進(jìn)行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行業(yè)類似規(guī)模的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重點(diǎn)稽查范圍進(jìn)行重點(diǎn)稽查；其次，稅收稽查可以**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)票存根與相應(yīng)的購房合同進(jìn)行核對(duì)；**后，稅收稽查可以根據(jù)發(fā)票存根記載的價(jià)款與同地段的市場價(jià)款進(jìn)行對(duì)比，可以從中查出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否誠信納稅。

2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)**調(diào)整預(yù)收款入賬時(shí)間，延期繳納稅款的稅收稽查。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)**延遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以**長期掛賬的往來賬款實(shí)施稽查，核查其在房管部門辦理的房產(chǎn)合同，親臨房地產(chǎn)開發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的移接交手續(xù)，是否已入住。在查實(shí)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，稅收稽查可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算實(shí)質(zhì)重于形式的基本原則確認(rèn)此項(xiàng)售房銷售收入已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

3.對(duì)捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房中等不視同銷售收入入賬的稅收稽查。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)、分配利潤、對(duì)外投資、自用開發(fā)產(chǎn)品及以地?fù)Q房、合作建房不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計(jì)當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)，從而達(dá)到少計(jì)繳稅金行為。稅收稽查在實(shí)施稅收稽查時(shí)，首先可以結(jié)合對(duì)與捐贈(zèng)、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會(huì)計(jì)科目稅收稽查，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)中土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，稅收稽查還可以**上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)稽查以發(fā)現(xiàn)問題。若稅收稽查中發(fā)現(xiàn)問題，稅收稽查可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)進(jìn)行調(diào)整，計(jì)提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

4.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以**對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信進(jìn)行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對(duì)存在做假賬的，在實(shí)施稅收稽查時(shí)，可以重點(diǎn)稽查其相關(guān)信息。