高級會計師考試臨考復習重點44

《土地增值暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》，以信國務院財政、稅務部門發(fā)布的有關土地增值稅的規(guī)章、制度、辦法，構成土地增值稅法法律制度。

1. 土地增值稅納稅人。

土地增值稅納稅人的是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，包括涉外企業(yè)和外籍個人。

2.土地增值稅征稅范圍。

轉讓國有土地使用權;地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。

3.土地增值稅計稅依據(jù)。

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。

(1)增值額。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入，減去到得土地使用權時所支付的土地價款、土地開發(fā)成本、地上建筑物成本及有關費用、銷售稅金等(簡稱扣除項目)所的余額。增值額的計算公式為：

增值額=轉讓房地產取得的收入-扣除項目

(2)轉讓房地產取得的收入。納稅人轉讓房地產取得的收入包括國轉讓房地產的全部價款及有關經(jīng)濟收益。

(3)扣除項目

① 取得土地使用權所支付的金額;

②開發(fā)土地成本、費用;

③新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

④與轉讓房地產有關的稅金;

⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

4.土地增值稅率及應納稅額的計算。

(1)土地增值稅的稅率。

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率如下：

①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.

(2)土地增值稅應納稅額的計算。

土地增值稅的計算公式為：

應納稅額=加權平均數(shù)(每級距的土地增值額*適用稅率)

速算扣除法公式分別為：

①增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額*30%

②增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%

③增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%

④增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%

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