2017年二級(jí)建造師《工程法規(guī)》考點(diǎn)講解：2Z204034租賃合同的法律規(guī)定

租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，也是諾成合同和雙務(wù)、有償合同。

二、租賃合同的內(nèi)容和類型

(一)租賃合同的內(nèi)容

(二)租賃合同的類型

租賃合同可以約定租賃期限，但租賃期限不得超過 20 年。超過 20 年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。租賃期限 6 個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

不定期租賃分為兩種情形：①當(dāng)事人沒有約定租賃期限;②定期租賃合同期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物， 出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

三、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

(一)出租人的義務(wù)

除當(dāng)事人另有約定的外，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人不履行維修義務(wù)，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。當(dāng)租賃物危及承租人的安全或者健康時(shí)，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

(二)承租人的義務(wù)

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

在租賃期間， 遇到租賃物需要維修、 第三人主張權(quán)利及其他涉及租賃物的相關(guān)事項(xiàng)， 承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

四、租賃合同的其他規(guī)定

在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。