2017年二級(jí)建造師《工程法規(guī)》考點(diǎn)講解：抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、定金的規(guī)定

(一)抵押的法律概念

按照《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。其中，債務(wù)人或者第三人稱為抵押人，債權(quán)人稱為抵押權(quán)人。

(二)抵押物

債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

(1)建筑物和其他土地附著物

(2)建設(shè)用地使用權(quán)

(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)

(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器

(6)交通運(yùn)輸工具

(7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)

下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：

(1)土地所有權(quán);

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所 有的土地使用權(quán);

(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育 設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);

(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

(6)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、定金的規(guī)定)

當(dāng)事人以下列財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立：

(1)建筑物和 其他土地附著物;

(2)建設(shè)用地使用權(quán);

(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);

(4)正在建造的建筑物。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押權(quán)相關(guān)資料)

當(dāng)事人以下列財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人：

(1)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;

(2)交通運(yùn)輸工具;

(3)正在建造的船 舶、航空器。

(三)抵押的效力

抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人也可以在抵押合同中約定抵押擔(dān)保的范圍。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押權(quán)相關(guān)資料)

抵押人有義務(wù)妥善保管抵押物并保證其價(jià)值。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;否則，該轉(zhuǎn)讓行為無效。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、定金的規(guī)定)

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià) 款不得明顯低于其價(jià)值。抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押權(quán)相關(guān)資料)

抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在。抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

(四)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押權(quán)相關(guān)資料)

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、 變賣該抵押物所得的價(jià)款受償;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：

(1)抵押合同以登記生效的，按抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

(2)抵押合同自簽訂之日起生效的，如果抵押物未登記的，按照合同生效的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。(一級(jí)建造師網(wǎng)校二級(jí)建造師頻道整理抵押、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、定金的規(guī)定)

舉例：

甲——抵押人

乙、丙——抵押權(quán)人

房屋——抵押物

4月1日——甲乙抵押合同——100萬——4月5日登記

4月3日——甲丙抵押合同——120萬——4月4日登記

則：丙先受償，乙后受償。

舉例：

甲——抵押人

乙、丙、丁——抵押權(quán)人

汽車——抵押物

4月1日——甲乙抵押合同——10萬——未登記

4月3日——甲丙抵押合同——12萬——未登記

4月4日——甲丁抵押合同——15萬——4月8日登記

則：丁先受償，乙后受償，丙最后受償。