發(fā)布時間： 2016年05月18日
一、精準考點采集
1．掌握物權的法律特征。
2．重點掌握物權的種類。物權是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
3．土地所有權和建設用地使用權概念比較簡單，記憶掌握即可。
4．地役權比較抽象，要求理解掌握。
地役權從性質上說，是按照當事人的約定設立的用益物權。地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
5．物權的設立、變更、轉讓和消滅要求理解。重點是不動產和動產的區(qū)別。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力。
動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力。
二、高頻答疑點
1．什么是用益物權?
答：用益物權指當事人依據法律規(guī)定，用益物權人對他人所有的不動產或動產，依法享有的占有、使用和收益的權利。它主要包括土地承包所有權、宅基地使用權、建設用地使用權和地役權。
2．地役權與用益物權是什么關系?
答：地役權是指為使用自己不動產的便利或為提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。地役權具有以下特點：其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權；其二，地役權是存在于他人不動產上的用益物權；其三，地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。簡單地說，地役權屬于用益物權的一種。
3．不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅在什么情況下生效?
答：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。
4．船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人有什么特殊的含義?
答：簡單舉例，甲某已將汽車轉讓給乙某，但還沒有登記，此時，甲又將汽車賣給丙某，并且丙不知道乙已經購買，這時，丙的買賣關系也是成立的。
三、考題解析常見丟分點
1．根據《物權法》，建設用地使用權屬于（ ）。[2010]
A．所有權
B．用益物權
C．擔保物權
D．留置權
【答案】B
【解析】建設用地使用權是用益物權，指當事人依據法律規(guī)定，用益物權人對他人所有的不動產或動產依法享有的占有、使用和收益的權利。擔保物權是指擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優(yōu)先受償的權利。所有權是指所有人對自己的不動產或者動產依法享有占有、使用、收益、處分的權利。2．建設單位需要使用相鄰企業(yè)的場地開辟道路就近運輸建筑材料。雙方訂立合同，約定建設單位向該企業(yè)支付用地費用，該企業(yè)向建設單位提供場地。在此合同中，建設單位擁有的權利是（ ?。?。[2011]
A．相鄰權
B．地役權
C．土地出租權
D．建設用地使用權
【答案】B
【解析】地役權，是指為使用自已不動產的便利或為提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。
3．關于物權的說法，正確的有（ ?。2010]
A．所有權和抵押權可以同時存在于同一不動產之上
B．用益物權和抵押權可以同時存在于同一不動產之上
C．國家所有土地的所有權和使用權都不能轉移
D．建設單位可以與政府部門簽訂土地出讓合同擁有該地的所有權
E．兩個抵押權可以同時存在于同一不動產之上
【答案】BDE
【解析】所有權包括占有、使用、收益、處分，與抵押權是不能存在于同一不動產上的。
4．當事人之間訂立有關設立不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，該合同效力情形表現為（ ?。?。[2011]
A．合同自成立時生效
B．合同自辦理物權登記時生效
C．未辦理物權登記合同無效
D．未辦理物權登記不影響合同效力
E．合同生效當然發(fā)生物權效力
【答案】AD
【解析】物權效力與合同效力相區(qū)分原則：物權效力由物權法評價，合同效力由合同法評價。合同效力與物權效力無關。
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